Sozialstaatsdebatte: Enteignungen oder mehr Regulierung am Wohnungsmarkt

Gastbeitrag von Herbert Bludau-Hoffmann*

Die Berliner Initiative zur Enteignung von Immobilienkonzernen „Deutsche Wohnen Co. enteignen“ (1) hat schon jetzt erreicht, dass wieder mehr über die soziale Verantwortung des Eigentums diskutiert wird. Die Diskussionen um die Enteignung von Wohnungsbeständen der Immobilienkonzerne haben sogar die Debatten um die dringend notwendige Regulation des Wohnungsmarktes überlagert. Das ist auch kein Wunder vor dem Hintergrund von einerseits stark steigenden Mieten bei gleichzeitig steigenden Gewinnen der Immobilienunternehmen. Für Familien mit mittleren und niedrigen Einkommen wird es zunehmend schwieriger, in den Ballungsräumen noch angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu bekommen.

Sogar die besser verdienenden Mittelschichten, die über ein Eigenheim in den „Speckgürteln“ der größeren Städte verfügen, erleben die Mietsteigerungen spätesten dann, wenn ihre Kinder am Studienort auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind.

Durch die Privatisierung ehemaliger kommunaler Wohnungsbestände der Großstädte verfügen Immobilienkonzerne mittlerweile über Tausende von Wohnungen. Das ist einerseits wettbewerbspolitisch fragwürdig. Andererseits haben die Kommunen damit die Steuerungsmöglichkeit in der Wohnungspolitik und bei der Mietentwicklung aus der Hand gegeben, mit den entsprechenden negativen sozialpolitischen Folgewirkungen. Oft werden die mittlerweile riesigen Wohnungsbestände der Immobilienunternehmen unzureichend in Stand gehalten, um sie anschließend aufwendig modernisieren und dann über die gesetzlich erlaubte Modernisierungsumlage auch noch durch die Mieter finanzieren zu lassen.

Im übrigen kommen so ganz nebenbei auch noch die Wertsteigerungen der Immobilien im Gefolge des reichlich vorhandenen anlagesuchenden Kapitals den entsprechenden Immobilienunternehmen zu Gute. Über grandiose Gewinnsteigerungen und Dividendenausschüttungen der Immobilienunternehmen darf man sich dann nicht mehr wundern. Immobilienbesitzer konnten über die letzten Jahre teilweise den Wert ihrer Immobilien verdoppeln, ohne etwas dafür zu tun. DIW-Chef Marcel Fratzscher kritisiert das mit folgenden Worten: „Wenn dann Mieter vor die Tür gesetzt oder unter Druck gesetzt werden, exorbitante Mietpreissteigerungen zu zahlen, dann ist etwas aus dem Lot geraten.“ (2) Am Immobilien- und Wohnungsmarkt findet faktisch eine Umverteilung von Mietern mit mittleren und niedrigen Einkommen hin zum Kapitalvermögen der Immobilienunternehmen statt. (3)

Vielleicht hätte man das erfolgreiche Beispiel der Wohnungspolitik der Stadt Wien als Folie für eine soziale kommunale Politik nehmen sollen. Dort ist man der neoliberalen Marktlogik dadurch entgangen, dass man die kommunalen Wohnungsbestände nicht privatisiert, strenge Mieterschutzgesetze erlassen und viel Geld in öffentlichen Wohnraum investiert hat. Heute kontrolliert die Stadt Wien große Teile des Wohnungsmarktes mit nach wie vor positiven Auswirkungen auf das Niveau der Mieten. (4) Ein gutes Beispiel dafür, dass der Markt nicht alles besser regelt als der Staat. „Der Immobilienmarkt funktioniert nicht allein mit privaten Lösungen. Hier brauchen wir gezielt Eingriffe. Dazu gehört auch, dass ein relevanter Teil der Wohnungen in öffentlichen oder genossenschaftlichen Besitz ist…..Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Leute mit geringen Einkommen können es nur befriedigen, wenn es ein Angebot günstiger Wohnungen durch Unternehmen gibt, die nicht in erster Linie dem Profitinteresse gehorchen.“ (5)

Wenn nun durch die Berliner Initiative an das Grundgesetz und die darin enthaltene Bindung des Eigentums an das Gemeinwohl erinnert wird, dann ist das nur zu begrüßen. Werfen wir einen Blick in den Gesetzestext des Grundgesetzes, z.B. in Artikel 15: „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum…..überführt werden.“ Die „neoliberalen Populisten“ der FDP waren auch erwartungsgemäß mit dem Vorschlag zur Stelle, das Grundgesetz zu ändern. Soweit zur Grundgesetztreue der FDP, wenn es um dringende soziale Probleme in der Gesellschaft geht. Kapital hat eben Vorfahrt. (6) In anderen Politikbereichen sind übrigens Enteignungen an der Tagesordnung, z.B. wenn es um die Realisierung von verkehrspolitischen Großprojekten und den Bau von Straßen und Autobahnen geht.

Enteignungen sind ja faktisch nichts anderes als im Falle des Wohnungsmarktes ein gesetzlich angeordneter Verkauf von Wohnungbeständen der Immobilienkonzerne an z.B. die Kommunen. Dabei kann und darf man allerdings skeptisch sein, ob Enteignungen finanzierbar und realisierbar sind für schnelle Problemlösungen am Wohnungsmarkt. Die Diskussionen über Enteignungen als „letztes Mittel“ des Staates zur Lösung von sozialen Problemen verweisen aber zu Recht auf die Defizite der Wohnungspolitik und Privatisierungswellen der letzten Jahre.

Notwendig sind aber jetzt auch überfällige Debatten zu einzelnen Aspekten einer stärkeren Regulierung des Wohnungsmarktes und der Förderung des gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus. Dabei unterscheiden sich die Anforderungen des großstädtischen Raumes an die Konzepte und Ideen von Wohnungspolitik sehr deutlich im Vergleich zu denen des von Abwanderung bedrohten ländlichen Raums. Auch muss unterschieden werden zwischen denjenigen, die Wohneigentum suchen und erwerben wollen und solchen, die sich Eigentum nicht leisten können und auf bezahlbare Mieten angewiesen sind.

Im Fokus stehen sollen hier soziale Aspekte im Wohnungsbau in Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. (7) Was ist zu fordern und zu tun?

1. Wohnraum muss bezahlbar sein.

• Mietendeckel einführen zum einfrieren der Mieten auf ihrem derzeitigen Niveau in Verbindung mit allgemeingültigen
• Mietobergrenzen, die nach Kriterien wie Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße festgelegt werden und die bei Überschreitungen auch zu Mietsenkungen führen können (8).
• Absenkung bzw. Aussetzung der Modernisierungsumlage, über die bisher die Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden (bei gleichzeitiger öffentlicher Förderung sinnvoller energetischer Modernisierung).
• Dauerhafte Mietpreisbindung im sozialen Wohnungsbau und Ablösung der bisher nur befristeten Mietpreisbindung.
• Verbandsklagerecht zur Sanktionierung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse etc. einführen.

2. Es muss deutlich mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden.

• Quoten für den sozialen Wohnungsbau in allen neu zu planenden Wohnquartieren der Kommunen vorschreiben.
• Abkehr vom Höchstgebotverfahren beim Verkauf von öffentlichen Grundstücken; vielmehr Verkauf nach wohnungspolitischen und sozialpolitischen Kriterien.
• Erschließung von Brachflächen in öffentlichem Eigentum und preisgünstige Zurverfügungstellung vorrangig für gemeinnützige und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften.
• Erlass von Baugeboten für brachliegende Grundstücke unter Androhung von Enteignungsmaßnahmen als letztes Mittel zur Realisierung von Wohnungsprojekten (9).
• Neuausweisung von Bauland durch Umwandlung von u.a. bisher landwirtschaftlich oder gewerblich genutzen Flächen in Bauland, mit der Auflage, bezahlbares Wohnen nach festgelegten Kriterien zu ermöglichen und zu realisieren.

3. Mit dem Prinzip “Markt geht vor Staat” muss gebrochen werden.

• Einführung einer Privatisierungsbremse im Wohnungsbau auf allen staatlichen Ebenen zur Vermeidung eines noch größeren Mangels an bezahlbarem Wohnraum.
• Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, die die Errichtung von bezahlbarem Wohnraum und die Begrenzung von Gewinnausschüttungen steuerlich begünstigt.
• Stärkung und Neugründung öffentlicher und gemeinwohlorientierter Wohnungsunternehmen in Städten und Regionen mit angespanntem Mietwohnungsmarkt.

Das sind einige Bausteine zur Regulierung des Wohnungsmarktes. Die Liste ist sicherlich nicht vollständig. Den weiteren Debatten in den Kommunen, den Ländern und auf Bundesebene bleibt es vorbehalten, dass entsprechende Themen diskutiert und anschließend möglichst viel davon umgesetzt werden. (10).

• Über den Autor: Herbert Bludau-Hoffman ist Volkswirt und Ver.di-Gewerkschaftssekretär (in Altersteilzeit).

Fußnoten:

1. https://www.dwenteignen.de
2. vgl. DIW-Chef zu Kühnert-Aussagen: „Es gibt viel Missbrauch in der sozialen Marktwirtschaft“ auf Spiegel-online vom 04.05.2019
3. vgl. Joseph Vogl „Es muß nicht ewig so weitergehen“ im „Freitag“ vom 09.05.2019
4. vgl. Ralf Leonhard „Spekulanten ausbremsen“ in der „taz“ vom 26.04.2019
5. vgl. Gustav Horn „Die Besitzverhältnisse sind nicht entscheidend“ in der taz vom 07.05.2019
6. https://www.spiegel.de/politik/deutschland/fdp-und-enteignen
7. vgl. verdi-Positionspapier „Gutes Wohnen – Arbeiten – Leben; Berlin 02.2019
8. vgl. Erik Peter „Mietendeckel in Berlin: Der beste aller Deckel“ in taz v. 06.05.2019 mit Bezugnahme auf ein aktuelles Eckpunktepapier der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
9. https://www.spiegel.de/politik/Deutschland/robert-habeck-haelt-enteignungen-notfalls-fuer-denkbar
10. Siehe zu weiteren Analysen und Vorschlägen insb. die Arbeiten von Heinz-J. Bontrup, etwa hier: https://www.fr.de/wirtschaft/renditejagd-stoppen-12198096.html und hier: https://www.linksfraktion.de/fileadmin/user_upload/PDF_Dokumente/180910_Vonoviastudie_Bontrup.pdf

Bildquelle: Stadtarchiv 83714 Miesbach; https://commons.wikimedia.org/wiki/File:25-Pikola-Wohnungen.jpg